“錢緊”依舊!地王2019:暫緩入市與虧本促銷

2020-01-08      來源:黃岡房地產   瀏覽次數:24

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來源:網易新聞、時代周報


2019年,樓市深度調控期,昔日出場自帶光環的地王,迎來了周轉和盈利的雙重壓力,部分曾經的高價地暫緩入市,房企亦“見風使舵”轉換策略??萍既θ匝永m著日新月異的節奏,不過,驅動力已悄然“回歸初心”,技術創新成為行業風口方向。汽車市場則迎來“風水輪流轉”。蟬聯豪華車在華銷量冠軍頭銜已30年之久的奧迪,2019年將首次將寶座拱手讓人,是寶馬還是奔馳?


從地產、汽車以及科技三大領域,我們選取了地王、豪車以及高新技術三個切面,去回顧過去的一年。


地王盛名,終成負累?!百€博式”進場之后又當如何退場?


“低溢價、高流拍,土地市場的地王潮已一去不復返?!?月4日,一位研究機構分析人士對時代周報記者表示,過去一年,樓市的平穩態度,土地市場感知明顯。


近日,克而瑞最新出爐的2019年房企新增貨值排行榜顯示,1?12月銷售百強房企新增貨值超9.7萬億元,較2018年下降10%左右。


百強房企中,49%的企業拿地金額較2018年同比下降,其中五成降幅在30%以上,謹慎的態度一覽無遺。


樓市深度調控期,昔日出場自帶光環的地王,也迎來了周轉和盈利的雙重壓力。


時代周報記者發現,散布在北京、上海、廣州、蘇州等地的多個地王項目,患上了入市“拖延癥”,部分2016年出讓的地王,至今未有開盤時間表。


克而瑞研究中心統計數據則顯示,北京、杭州已入市的地王,約有七成面臨虧損,廈門則是盈虧參半。廣州地王的日子稍微好過,地王虧損的比重不足一成,但仍有項目盈利承壓。


“跑貨型的地王,選擇保本或者虧錢賣掉,盡快回籠資金,另有部分企業還在苦熬,但樓市降溫期比較長,財務成本也在滾雪球,未來獲利空間已大大縮小?!?月4日,易居中國研究院副院長楊紅旭對時代周報記者分析稱。


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部分地王暫緩入市


拿地時眾星捧月,入市前關山阻隔。這是目前一些地王的真實寫照。


2016年9月,蘇州限購后的首場土拍中,仁恒以20.67億元拿下蘇地2016-WG-46號地塊,成交樓面價3.87萬元/平方米,溢價率81.03%,刷新區域地王紀錄。


2020年伊始,蘇州古城耦園旁、相門城墻腳下的仁恒前地王,正在熱火朝天地施工建設中。地塊規劃顯示,住宅部分將打造成聯排別墅和獨棟別墅。


不過,對于項目入市銷售情況,1月3日,仁恒置地蘇州公司相關負責人回復時代周報記者:“暫時還沒有明確的時間表?!?/p>


在廣州珠江后航道邊,一幅創下廣州土地市場最高單價紀錄并保持至今的地王項目,同樣開發遲滯,尚未入市。


2017年3月,時代中國力壓萬科、華潤等24家房企,以總價20.37億元、樓面地價約5.54萬元/平方米摘得石崗路AH051028地塊,刷新廣州最高單價紀錄。


近日,時代周報記者探訪該地塊時,看到工地內已建出一幢高出圍墻的建筑,工作人員向記者透露,這是地塊內規劃的學校,整個項目估計還要兩年才能建好,至于什么時候開始賣房,他表示并不清楚。


對于該地王的利潤空間,外界為開發企業捏一把汗,但時代中國方面持樂觀態度,該公司董事會主席及行政總裁岑釗雄曾回應媒體,“不覺得這塊地買貴了”并預估“能帶來不錯的回報”。


與時代中國拿下廣州最貴單價地王類似,融信將上海靜安地王收入囊中后,也頻被追問開盤時間和盈利前景。


2016年8月,融信中國以110.1億元總價、10萬元/平方米名義樓板價、14.3萬元/平方米可售面積樓板價、139%溢價率,斬獲上海靜安區中興社區地王項目,刷新土地成交史上最貴地王紀錄。


時至今日,該地王仍未開盤入市,業內甚至估計項目開發周期會達到50個月以上。


近日,一位房企業內人士向時代周報記者表示,拿地時,“面粉”價格明顯高于“面包”,在當前較為嚴苛的限價背景下,推盤即意味著“賠本”。


1月3日,就項目開發節奏等問題,融信中國相關人士回應時代周報記者稱,項目具體由萬科操盤。


1月6日,萬科上海公司相關人士告訴時代周報記者,暫時沒有開盤時間表,有最新消息會及時告知。


部分項目銷售不佳


綜觀行業,不少入市的地王確實陷入了滯銷或虧本的窘境。


“本來想以時間換空間,但現在看來,限價沒有放松的跡象,價格的天花板在那里,要么是繼續沉淀資金,要么是微利或者虧本入市?!?月4日,上海中原地產市場分析師盧文曦對時代周報記者表示。


在克而瑞統計北京已入市的16個典型地王項目中,入市最快的平谷區單價地王項目北京嶺秀,拿地時樓面價高達1.43萬元/平方米,平均銷售均價才2.12萬元/平方米,低于出讓協議中規定的“商品住房銷售均價2.60萬元/平方米”。


除了北京遠郊地王受到“冷落”,上海郊區地王同樣遭遇滯銷,盈利空間受限嚴重。


最為典型的顧村板塊地王央璽項目,在限價“緊箍咒”下,項目售價被壓至6.20萬元/平方米左右,而該項目的拿地樓板價已高達5.37萬元/平方米。


該項目首次開盤推出的344套房源,開盤當日只賣出了80套,去化率低至23%。此后,項目打出“買房送寶馬”的營銷噱頭,去化表現依舊平平。


一路南下到廣州樓市,中冶置業欲用地王來撬動城市布局的打法,當前正面臨著重重考驗。


2016年8月以及11月,中冶置業耗資67.49億元,購入位于黃埔區和海珠區的兩幅地王,拿到進入廣州市場的“入場券”。其中,海珠區江燕路萬寶冰箱廠地塊,折合樓面地價4.26萬元/平方米。


1月1日,時代周報記者以購房者身份走訪了海珠區的中冶逸璟公館,由于并未預約,項目保安攔下了記者,該項目屬于驗資看房。


隨后,售樓處工作人員向時代周報記者介紹,項目在售的是實用面積在700?1000平方米的低密度住宅,總價在5000萬元左右,預約看房要先進行“千萬資產驗資”,這無疑大幅提高了看房門檻。


廣州市國土房管局官方網站陽光家緣看到,2019年12月20日,中冶逸璟公館領取了共計45套住宅的預售證。截至1月6日,該項目的已售總套數仍顯示為0。


房企策略轉變


統計數據顯示,在被稱“地王年”的2016年,全年誕生了超過350宗單價和總價地王。這一井噴之勢在此后數年慢慢被弱化,不過地王并未完全銷聲匿跡。


“目前來看,大致有三個時間段內的地王會比較難受。2016年2季度到4季度,出現在一線、強二線、東部個別三線以及都市圈的地王;2017年,二線城市誕生的部分高價地;以及2017年下半年到2018年上半年,樓市熱度傳導到三四線,拍出的一些高價地。這其中許多地王都被套住了?!睏罴t旭表示。


1月5日,中國城市發展研究院投資部主任劉澄向時代周報記者表示,地王項目盈利依賴于土地市場價格不斷攀升。


劉澄認為,目前,房地產處于整體平穩階段,地王很難通過市場化手段獲得預期收益,房企更多依賴于政策配套調整或與政府協商其他條件來推動地王項目運作。


對于摘獲地王的房企來說,在積極搶收與靜待時機之間,面臨抉擇。


1月4日,一家中型房企的區域營銷負責人告訴時代周報記者,總體來看,公司早幾年拿的地王項目入市情況都在預料之中,但近兩年,拿地更趨理性了,通過合作、收購等方式獲得土地的比重也在加大。


事實上,隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規則的變化,很多房企已轉變自身的發展策略。


“大型城市,尤其是一線城市的開發邊界已經確立,新增土地供應減少是既定事實。如果單一通過招拍掛拿地開發,成本會比較高?!北R文曦分析稱,公開市場土地難覓的情況下,不少企業將戰場轉向了舊城改造和收并購等方向。


回顧過去一年,龍頭房企競相“搶灘”舊改。


以廣州市場為例,2019年參與舊改的除了保利、富力、時代、奧園、越秀等本土房企,也包括升龍集團等外來房企。其中,升龍在廣州連續拿下4個舊改村,投資額最高達200億元。


同時,收并購市場表現活躍。


融創收購董家渡項目、世茂擬收購福晟項目資產包等,從多起并購案來看,房企的收并購對象已經逐漸從小魚變成了有一定規模的大魚,收并購也進入了“大魚吃大魚”的階段。


審慎且多渠道拿地的情況下,克而瑞地產研究分析指出,2019年,百強房企的土地成交量不及上年同期,預計2020年的土地市場成交量也難以大幅增長。


其認為,從資金層面看,房企融資環境高度緊張,“錢緊”依舊,拿地態度愈加謹慎,預計2020年的土地市場大概率也會保持低位運行。


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