解局 | 龍湖美元債 信用評級江湖里懸殊的地產世界

2020-01-08      來源:黃岡房地產   瀏覽次數:23

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在懸殊的地產世界里,一切的果都有因。

1月6日,龍湖集團成功發行6.5億美元票據,其中2.5億美元為7.25年期,票息3.375%;4億美元為12年期,票息3.85%。

作為2020年第一個發行窗口,近期債券市場極度繁忙,龍湖只是美元債發行者之一,包括碧桂園、龍光、禹洲、合景泰富、旭輝、正榮、融創在內的多家內房,都不約而同在海外市場籌措資金。

值得關注到的是,龍湖此次發行6.5億美元票據,吸引了來自歐洲和亞洲的頂級資管公司、政府主權基金、銀行等高訂單,吸引48億美元超額7倍的認購訂單,推動最終定價收窄幅度為近期同業發行之最。

這是龍湖歷史上兩個年期債券的最低利息,也是讓不少同行羨慕嫉妒恨的融資成本,因為高息債,已經侵蝕了不少房企的利潤。

數據顯示,于2019年上市的美元債,當代置業3.5億美元債券,利率高達15.5%,創下近年來內資房企境外融資的最高成本。泰禾集團4億美元3年期債券、明發集團2億美元1年期債券的利率均高達15%。

據不完全統計,2019年共68只海外債利率在10%(包含)以上。

龍湖利率3.38%,當代置業利率15.5%,天差地別的利差秘密是什么?“發債是一個選擇和被選擇的過程,利率跟企業性質、信用評級和盈利能力都有關系。”

“房企發債也是存在鄙視鏈的。”一位業內人士稱,國企和央企在融資上就有無可比擬的優勢,包括中海、華潤、保利、萬科這些擁有央企或國資背景的房企,融資利率約為4%。

“龍湖雖然是民企,但它是投資級評級,內房絕大部分是BB,或者B。”融資成本與信用評級正相關,信用評級的差異是導致利差懸殊最重要的原因之一。

據悉,2019年,龍湖被多家機構上調評級。4月,穆迪上調評級展望至“正面”;9月,標普上調評級至BBB,展望穩定,惠譽則維持BBB評級,展望“穩定”。而上述低息債獲標普評為BBB-級、獲穆迪評為Baa3級、獲惠譽評為BBB級。

另一方面則在于充沛的流動性資金。奧陸資本總裁及投資總監蔡金強向觀點地產新媒體分析,現在境外資金流動性還是比較強,尤其是來自負利率國家的錢。

觀點地產新媒體了解到,現時全球將近四分之一的投資級別債券都是負利率,歐美日國家資本過剩,急于尋找“好的投資標的”,實現從單純的存款切換到信用評級(安全度)很高的債券。

不過,由于債券市場是個高度專業化的市場,如今眾多美元債的認購均來自于境內金融機構、境外對沖基金及私人銀行等。

上述業內人士稱,全球負利率時代,3%收益率的美債都是瘋狂搶食的對象,更何況動輒10%以上,還常常“隱性剛兌”的中國債券市場。

確實,相比起收益率低迷的發達市場,龍湖這種信用評級高的企業發的美元債,符合了很多國外基金的投資要求。曾有一名房地產融資人士直言:“投資根本不復雜,買中國房地產的債。”

另一方面的自信可能還來自于國內不斷上漲的地產銷售額。根據觀點指數測算,2019年全國商品房銷售額累計值或將比2018年增加1.05萬億元,達到16.05萬億元,而包括龍湖在內的頭部房企仍在持續擴張。

“去年9月以后銷售超乎預期,政策面也有所改善,現在海外對整個內房的前景都比較看好。”蔡金強續稱。

從2019年末開始內房出現了融資破冰的信號,如中證監向富力等房企批出H股發行準許。

資本市場聞雞起舞,于近段時間,地產股普漲,包括融創、萬科、新城、招商等在內的地產股均創下一段時間內高點。其中,融創于1月3日最高價升至49.55元,創上市以來新高。

春江水暖鴨先知,房企們似乎感受到了春天的溫度,“迫不及待”開始了自己的資本計劃。但蔡金強預計,今年內房高息債發行額度會比去年少很多。“去年約650億美元,今年最多可能也就400多億美元。而且發債也主要是為了借新還舊,償還三四年前發的債。”

“供應減少,需求增加。”這可能會成為今年內房美元債的境況。據相關統計,2020年,房企到期的美元債達到431.77億美顏,2021年上升至448.15億美元,2022年為392.8億美元。

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